전세 제도가 부동산 시장에 미치는 영향

전세 제도에 대하여

우리나라에 특이하게 존재하는 전세 제도

전세 제도에 대해 알고 있어야 하는 것들

우리나라의 독특한 주거 형태 : 전세

오늘은 근래 부동산 시장에서 화제가 되고 있는 전세 제도에 대해 말해보고자 한다. 전 세계에서 거의 유일하게 우리나라에만 존재하는 이 특별한 주거 형태가 근래 들어 부동산 가격 급등의 하나의 요인으로 작용한다는 업계 전문가들의 의견이 많다. 그래서 우리는 일단 전세 제도가 어떤 취지와 배경으로 우리나라에 생기게 되었는지 알아볼 필요가 있다. 그리고 과연 전문가들 의견대로 전세 제도 그 자체가 부동산 가격 급등에 얼마나 어떤 영향을 미치고 있는지에 대해 살펴보도록 하자.

임대인들은 왜 월세보다 전세를 선호 하는가?

내가 처음 대학교 때문에 자취를 하게 되어 대학교 인근에 서울 자취집을 구할 때 내게 주어지 옵션은 두가지가 있었다. 첫 번째는 전세 그리고 두 번째는 월세였다. 월세는 개념이 간단하니 이해하기가 어렵지 않았으나 전세가 조금 특이하게 느껴졌다. 내가 만약 집주인이라면 월세가 아닌 전세를 받는 이유는 무엇일지 궁금했다. 만약 내가 계약을 전세로 하게 된다면 집주인은 전세 보증금 1억을 가지고 무언가에 수익 운영을 하게 될 것이다. 만약 아주 희망적으로 (정말 어려운 높은 수익률이지만) 10% 기대 수익률을 가진 무언가에 투자를 한다고 가정하면 일년에 천만원의 운용수익금을 내고 한달에 대략 83만원 정도 꾸준하게 기대되는 수익모델을 갖고 있다고 볼 수 있다. 결론적으로 전세 제도를 운영하는 집주인(임대인)들은 은행 예금 금리 및 월세 수익 보다 높은 기대수익률의 비즈니스 모델(BM: Business Model)을 갖고 있는 매우 똑똑한 분들인가 보다 라는 생각을 했다. 사실 지금와서 생각해보면 부동산 시장에 대한 무지로 인하여 초기 가설부터 잘못 설정된 나의 예측이였음을 인지 하지만 그 당시에는 그렇게 전세 개념을 이해했다.

 

 

당시 월세 전환율이 100만원 당 5만원이라고 가정할때 보증금 2천만원에 월세 50만원 조건에서보증금 천만원을 줄이면 월세는 100만원이 된다. 아무리 봐도 예금이자 5%를 적용해 봐도 전세보다 월세가 훨씬 남는 장사인데 시중의 부동산에 가서 임대 계약을 하려고 하면 월세보다 전세가 많았다. 그 이유는 무엇이였을까? 바로 이 질문의 답에 오늘하고자 하는 글의 요지가 담겨 있다.

 

나는 처음부터 전세 제도의 목적을 잘못 이해 했던 것 같다. 정부에서는 주거 안정화 및 주택 보급을 위한 취지로 도입을 했다고 하지만 임대인 입장에서 보게 되면 전세라는 것 자체가 갭투자를 기반으로 주택을 매입하여 자가주택의 가치 상승을 기대하는 사람들이 이용하는 제도였다. 바로 내가 대학생때 임차인의 입장에서 시간이 지나 집주인이 되고자 부동산 공부를 시작하고 투자를 하게 되면서 이 제도에 숨은 의미를 알게 되었다. 집을 그저 거주하기 위한 거주자가 아닌 자산 투자를 하는 자산투자가 입장이 되어 바라보면 운영 수익 보다 자산가치 상승에 대한 이익 비중이 더 크다보니 집을 얼마나 싸게 구입할 수 있는지가 더 중요한 요소였다.

현 정부의 부동산 정책 기조 : 전세를 월세로 전환

실제로 현 정부에서 지속적으로 발표하는 부동산 규제 정책을 살펴보면 정부의 로드맵에는 궁극적으로 전세가 아닌 월세 체제로 운영될 수 있는 부동산 시장을 만들고 의지가 엿보인다. 암묵적으로 우리나라에 존재하는 전세 제도 자체가 갭투자의 발판이 되고 있음을 이미 알고 있는 것이다. 그래서 전세를 끼고 주택 구입을 하여 갭투자를 하려는 모든 방법들을 차단하고 있는 것이다.

 

 

 

외국에서 바라보는 한국의 전세 제도

나는 현재 해외부서에 있기 때문에 코로나 바이러스가 터지기 이전에는 일년에 최소 1분기 이상은 해외법인에 파견 및 출장을 가 있는 경우가 많다. 그래서 매번 해외법인에 갈 때 마다 그 나라의 문화를 이해하려고 노력하며 우리와 무엇이 다른지 그리고 왜 이렇게 달라지게 되었는지 배경을 파악하고 이해하는 것을 재밌어 했다. 역시나 부동산 시장과 관련한 대화는 만국 공통으로 흥미로운 주제이기에 우리나라 전세 제도에 대해 자연스럽게 소개하게 되었다. 공통적으로 서구권 국가에서는 우리나라의 전세 제도를 너무나 신기해 했고 조금 과장하면 우리나라 사람들이 안전불감증이 있는게 아니냐는 소리까지 듣게 되었다. 그 이유는 무엇을 믿고 전세 임대인(집주인)에게 그렇게 큰 돈을 맡길 수 있냐는 것 이였다. 사실 나도 한국에서 태어나서 자랐기 때문에 이 부분에 대해 깊게 생각해 본적은 크게 없었다. 그러나 직장인이 되고 RM(Risk Management)에 대해 배우게 되면서 우리나라의 전세 제도는 Risk Hedge (위험 대비책) 이 취약한 구조를 지니고 있음을 인지하게 되었다. 그렇게 전 세계에서 유일무이하게 우리나라에 존재하는 사실에 점점 이 부동산 제도에 흥미가 생겼다 (사실 정확하게는 태국이나 아시아권 몇 국가 정도가 유사한 제도가 존재한다고 한다). 특히 미국과 유럽의 경우 특별하게 부유한 환경에서 태어난게 아니라면 대부분 월세(렌트) 개념으로 거주를 시작하게 되며 거주비를 생활비의 일정 부분 고정비(Fixed cost) 성격으로 반영한다고 한다.