재개발 조합 임원 해임 절차 알아보기
- 경제적 자유로 가는길
- 2020. 8. 21.
재개발 조합 임원 해임 방법 알아보기
얼마 전 친한 대학교 친구가 특정 지역의 주택 재개발 조합 분양권을 구입했다. 그 동안 일반 분양이나 매매 정도만 알고 있던 나에게 재건축도 아닌 재개발 조합은 굉장히 참신했다. 현재 매달 정기적으로 스터디 모임을 하고 있는 일명 세빌스코리아 모임의 첫 시작은 다름아닌 재개발 관련 공부였다 (정작 스터디 초창기 멤버들은 현재 모두 세빌스코리아에서 다른곳으로 이직한 상태다). 당시 나는 주식 부분을 담당해서 기업분석 및 재무제표 분석을 맡고 있었고 부동산 업계에 근무중인 분들에게 주식에 대한 지식을 나누고 나는 반대로 문외한 영역인 부동산 관련 지식을 배우곤 했다. 당시 세빌스 분들이 성수 전략 정비구역을 케이스로 현자 답사도 다니면서 열심히 알려 주셨는데 아쉽게도 당시 나의 관심이 크게 없었던 것 같다. 그런데 이제와서 친한 친구가 주택 재개발 조합 분양권을 구입했다 하니 급 흥미가 생겨 이틀을 밤새며 급히 이것저것 찾아보며 내용을 공부해 봤다.
지역을 밝힐 수는 없으나 현재 내 친구는 다음 사항의 고민이 있었다.
- 사업 진행 상태 : 관리처분인가 후 철거 진행 중
- 우려되는 사항 : 분양가 상한제 적용 우려로 인해 가능한 빨리 일반 분양을 진행 하고자 희망함. 그러나 조합총회의 조합장 의견으로 일반 분양을 빨리 진행하기 어렵다는 의견을 들음.
- 대응 방안 : 조합원의 입장에서 조합장을 조합원들의 의견을 수렴할 수 있도록 유도하는 방법
- 궁금한 사항 : 최악의 경우 조합장을 해임하는 방법
그래서 내가 직접 위와 같은 상황에 처한 조합원의 입장이라는 마음으로 한번 대응 방안을 찾아보기로 했다. 일단 이번 기회에 관련 내용들을 공부하다보면 언젠가 기회가 되어 재개발 투자를 하게 될때 도움이 될 수 있을거란 생각도 들었다. 먼저 무엇을 파악해야 하며 문제점이 무엇인지 고민해 보았다.
Define the problem 문제 정의
일단 내 친구가 우려하는 최악의 상황의 경우 어떻게 재개발 조합 임원을 해임할 수 있는지 프로세스 파악이 필요했다. 그래서 먼저 관계 법령을 찾아 보았다. 법제처에 따르면 주택 재개발 정비사업과 가장 관련이 높은 법령은 도시 및 주거환경정비법이 해당 되었다. 보통 이 것을 도정법이라고 부른다.
해임 총회 소집절차, 의결정족수
도시 및 주거환경정비법 제43조(조합임원의 결격사유 및 해임)
④ 조합임원은 제44조제2항에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행한다.
위의 제43조 4항에 따르면 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수 출석 및 출석한 조합원의 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있다. 물론 해임하고자 하는 인원에 대해 사전에 반드시 소명기회를 부여해야 한다.
해임총회 소집 발의서 작성방법
1) 반드시 서면으로 발의서 양식 작성
2) 발의자 인적사항
3) 해임 대상자
4) 해임사유
5) 발의자 대표자
여기서 말하는 해임총회 소집 발의서 구성 내용은 해임 총회를 개최하고자 하는 대표자가 발의하는 서면에 필수로 기입해야 하는 사항을 의미한다. 반드시 발의서는 서면 형태로 작성해야 하며 발의자가 누구인지 인적사항을 밝혀야 한다. 또한 해임하고자 하는 대상을 적시해야 하며 그에 대한 사유가 포함되어 있어야 한다.
조합장에게 총회소집 요구를 하여야 하는지?
1) 조합장에게 총회소집 요구를 할 필요 없음
2) 조합원 10분의 1 이상 발의서가 징구되면 대표자가 바로 총회 소집 가능
- 소집발의 대표자가 소집발의서 징구를 완료하여 해임총회를 공고
3) 해임대상자에게 소명기회 부여
- 해임대상자에게 해임총회 소집할 것임을 통지
- 일정기간내에 소명자료 제출기회 부여
- 총회책자에 소명자료 포함하여 발송, 또는 별도 발송
- 총회장에서도 소명할 기회 부여
4) 다른 안건 상정, 결의 가능 여부
- 총회 소집에 따른 비용을 효율적으로 사용하고자 다른 안건 상정 가능여부 확인
- 해임 총회 발의자는 조합원 1/10 이상
- 일반 안건에 대한 총회소집요구는 조합원 1/5 이상
- 일반안건 상정을 위한 총회소집은 조합장에게 먼저 소집 요구를 하여야 함 (그래서 해임 총회 소집의 프로세스와 맞지 않음)
- 따라서 조합원 1/10 발의에 의한 해임총회에서는 일반안건 결의 못함
결론 : 주택 재개발 조합 임원 해임 방법
내용을 살펴보면 주택 재개발 정비 사업은 최소 10년이 넘게 진행되는 경우가 부지기수다. 그렇기 때문에 보통 명분이 없지 않고서야 조합장이 교체되는 경우는 거의 없다. 지금까지 수 많은 주택 재개발 정비사업이 진행되면서 조합장이 교체되는 경우는 사업에 큰 문제가 생기거나 시공사와 비리가 발생되어 구속되는 등의 법적 문제가 발생되었을때 총회를 통해 교체되곤 했다. 사실 어느정도 조합장은 꽤 많은 권한을 지니고 있기 때문에 조합원이 단독으로 명분없이 해임하기에는 어려움이 있다. 그래서 정치적인 요소가 많이 작용한다고 보면 된다. 그러나 본 글에서는 법률상에 근거하여 어떻게 조합임원을 해임할 수 있는 총회를 개최하는지에 대해 소개하고자 한다.